"매년 종부세 고지서를 보며 한숨을 쉬고 계신가요? 2025년부터 달라진 종합부동산세 제도를 알면 최대 80%까지 세금을 절감할 수 있습니다. 부동산 소유자라면 놓치면 안 될 절세 비법을 지금 바로 확인하세요."
2025년 종합부동산세, 무엇이 달라졌을까?
종합부동산세(이하 종부세)는 고액 부동산 보유자에게 부과되는 국세로, 매년 6월 1일 기준으로 소유한 부동산에 대해 12월에 납부하게 됩니다. 2025년에는 여러 세제 혜택이 확대되어 적절한 전략을 세운다면 상당한 금액을 절세할 수 있게 되었습니다.
종부세 납세 의무자는 주택의 경우 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 초과하는 개인이나 법인이며, 토지의 경우 종합합산 5억원 또는 별도합산 80억원을 초과하는 경우에 해당합니다.
종합부동산세 절세를 위한 7가지 핵심 전략
1. 1세대 1주택 특례 적극 활용하기
종부세에서 가장 큰 혜택을 받을 수 있는 방법은 '1세대 1주택자' 지위를 확보하는 것입니다. 1세대 1주택자는 기본공제 12억원과 함께 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%까지 받을 수 있어 세금 부담이 현저히 줄어듭니다.
특히 주목할 점은 인구감소지역 내 주택이나 수도권 밖 준공 후 미분양주택(전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하)을 추가로 보유해도 2026년 12월 31일까지 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다는 특례입니다.
2. 고령자·장기보유 세액공제 극대화하기
종부세에서는 연령과 보유기간에 따른 세액공제 혜택이 있습니다. 구체적으로 살펴보면:
- 만 70세 이상: 40% 세액공제
- 5년 이상 ~ 10년 미만 보유: 20% 세액공제
- 10년 이상 ~ 15년 미만 보유: 40% 세액공제
- 15년 이상 보유: 50% 세액공제
특히 만 70세 이상이면서 15년 이상 장기보유한 경우, 두 공제가 합쳐져 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 이는 종부세 부담을 획기적으로 낮출 수 있는 핵심 요소입니다.
3. 부부 공동명의와 단독명의 비교 검토하기
주택을 부부 공동명의로 할지, 단독명의로 할지는 신중하게 결정해야 합니다. 종부세는 인별로 계산하므로 공동명의의 경우 각각 6억원씩 총 12억원의 공제가 가능한 반면, 단독명의 1가구 1주택자는 9억원(2025년 기준 12억원)을 공제받을 수 있습니다.
하지만 단독명의의 경우 고령자·장기보유 공제율이 합쳐 80%까지 적용되므로, 고가 주택을 보유한 고령자라면 부부 공동명의보다 단독명의가 유리할 수 있습니다. 예를 들어 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우, 종부세가 340만원에서 68만원으로 크게 줄어들 수 있습니다.
4. 지방 저가주택 전략적 보유하기
수도권, 광역시, 세종시 외 지방에 위치한 공시가격 3억원 이하의 '지방 저가주택'은 종부세 주택 수에서 제외됩니다. 이를 활용하면 여러 주택을 보유하더라도 1세대 1주택자로 간주되어 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
특히 2025년에는 연천군, 강화군, 옹진군 등 인구감소 접경지역이 추가되어 해당 지역의 저가주택 보유 시 종부세 특례를 적용받을 수 있게 되었습니다.
5. 일시적 2주택 상황 활용하기
주택을 새로 구입하고 기존 주택을 아직 처분하지 않아 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종부세 절세가 가능합니다. 종부세는 양도세와 달리 기존 주택 취득과 신규주택 취득 사이의 기간이 1년 이상일 필요가 없으며, 신규주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.
또한 3년이 지났더라도 최초로 도래하는 종부세 과세 기준일인 6월 1일까지만 양도하면 되므로, 양도세보다 더 여유롭게 대응할 수 있습니다. 다만 이 기한까지 양도하지 못하면 기존에 받은 세금 혜택과 이자까지 추징되니 주의해야 합니다.
6. 상속주택 특례 챙기기
상속으로 주택을 취득한 경우, 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않았거나, 5년이 경과했더라도 상속주택의 지분율이 40% 이하이거나 과세기준일 현재 소유 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원 이하라면 종부세 주택 수에서 제외됩니다.
이는 여러 채의 주택을 보유하더라도 1세대 1주택자로 인정받아 종부세 특례를 적용받을 수 있다는 의미입니다. 특히 상속주택의 경우 양도세나 취득세와 달리 종부세에서는 누가 상속받았는지보다는 위 조건을 충족하는지가 중요합니다.
7. 분납 및 납부유예 제도 활용하기
종부세 납부 금액이 부담되는 경우, 분납 제도를 활용할 수 있습니다. 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 분납 신청이 가능하며, 구체적으로는:
- 250만원 초과 500만원 이하: 250만원을 초과하는 금액
- 500만원 초과: 납부할 세액의 50% 이하의 금액
분납 신청은 납부기한 내에 해야 하며, 분납할 금액은 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부해야 합니다[4]. 또한 일시 납부가 어려운 경우에는 납부유예 신청도 가능합니다[6].
종부세 절세를 위한 날짜별 체크포인트
종부세 절세를 위해서는 다음 날짜들을 기억해두는 것이 중요합니다:
- 6월 1일: 종부세 과세 기준일로, 이 날 기준으로 부동산 소유 여부가 판단됨
- 6월 1일~15일: 상속 부동산에 대한 신고 기간
- 9월: 합산배제 임대주택 등 특례 신청 기간
- 12월 1일~15일: 종부세 납부 기간
특히 6월 1일은 종부세 과세 판단의 핵심 날짜로, 이 날짜 전에 부동산 정리 또는 명의 변경 등을 완료해야 절세 효과를 볼 수 있습니다[5].
2025년 새롭게 적용되는 종부세 특례
2025년에는 몇 가지 특례가 새롭게 적용되거나 확대됩니다:
- 인구감소지역 주택 취득 시 특례: 2026년까지 인구감소지역 주택을 취득하는 경우 종부세 1주택자 과세방식 적용 및 양도세 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되는 혜택
- 지방 미분양 주택 특례: 2025년 12월 말까지 수도권 외 지방의 미분양 주택(취득 가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하) 취득 시 주택 수 제한 없이 종부세 혜택
- 혼인에 따른 세대 판정 특례: 혼인한 날부터 10년(기존 5년)까지 별도 세대로 인정
- 소형 신축주택 및 공공기관 임대주택 특례: 2027년까지 취득한 소형 신축주택, LH·지방공사 임대주택은 주택 수에서 제외
이러한 특례를 잘 활용한다면 종부세 부담을 크게 줄일 수 있습니다[6][7].
종부세 절세를 위한 실전 체크리스트
종부세 절세를 위해 다음 사항을 점검해 보세요:
- 내 부동산의 공시가격이 종부세 과세기준을 초과하는지 확인
- 1세대 1주택자 요건을 갖추었는지 또는 갖출 수 있는지 점검
- 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 가능성 검토
- 부부 공동명의와 단독명의 중 유리한 방법 계산
- 특례 적용 가능한 주택(상속, 일시적 2주택, 지방 저가 등) 확인
- 6월 1일 이전에 필요한 부동산 처분 또는 명의변경 계획 수립
- 합산배제 신고 대상 여부 확인 및 신고 준비
특히 공동명의 특례 신청이 불리한 경우에는 반드시 취소 신청을 해야 합니다. 시세 25~26억원(공시가격 약 18억원) 정도의 부동산을 부부 공동명의로 보유하고 있고 60세 미만으로 장기보유 혜택이 없다면, 특례를 적용하지 않는 것이 유리할 수 있습니다[5].
마치며: 종부세 절세는 계획이 핵심입니다
2025년 종합부동산세는 기준도 완화되고 절세 전략도 다양해졌지만, 여전히 상당한 금액이 될 수 있습니다. 내 부동산의 공시가격, 주택 수, 보유 기간, 연령, 가족 상황을 종합적으로 고려하여 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
특히 6월 1일이라는 과세기준일을 염두에 두고 미리 계획을 세워야 효과적인 절세가 가능합니다. 종부세는 세액이 수백만 원에서 수천만 원까지 될 수 있어 적절한 절세 전략 없이는 큰 부담이 될 수 있습니다.
여러분의 상황에 맞는 최적의 종부세 절세 전략은 무엇인가요? 댓글로 여러분의 생각이나 궁금한 점을 공유해 주세요. 더 자세한 세무 상담이 필요하시다면 전문 세무사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.
더 자세한 종합부동산세 정보는 국세청 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.